Akta Jual Beli (AJB): Definisi, Fungsi, dan Syarat Pembuatannya

Melakukan transaksi jual beli properti merupakan keputusan besar yang membutuhkan pemikiran dan persiapan yang matang. Transaksi ini melibatkan beberapa tahap, termasuk pembuatan dokumen-dokumen hukum yang memiliki peran krusial dalam menjaga kepastian, keabsahan, dan keamanan transaksi.

Salah satu dokumen penting yang harus dipahami dalam transaksi jual beli properti ini adalah AJB atau akta jual beli. Dengan adanya AJB maka proses jual beli dianggap sah karena sudah dicatat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk tahu lebih jelas mengenai AJB, simak penjelasan berikut ini.

Apa itu AJB?

Di Indonesia, akta jual beli merupakan dokumen yang penting dalam proses transaksi jual beli properti. Pembuatan AJB sendiri diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 pasal 37 tentang Pendaftaran Tanah.

Dalam hal ini, akta jual beli merupakan dokumen hukum yang mencatat perjanjian antara penjual dan pembeli properti. Dokumen ini dibuat di hadapan PPATK atau notaris dan memiliki kekuatan hukum yang mengikat para pihak yang terlibat. Isi akta jual beli mencakup detail transaksi, harga jual, syarat-syarat, dan ketentuan-ketentuan lain yang mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak.

Fungsi dari AJB

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, AJB menjadi bukti jual beli yang sah ketika melakukan proses transaksi jual beli properti, baik itu tanah atau bangunan. Hal ini dikarenakan AJB memiliki berbagai fungsi penting yang dapat meminimalisir terjadinya perselisihan atau sengketa properti di kemudian hari.

1. Bukti Sah Transaksi

AJB memberikan keabsahan hukum terhadap transaksi tersebut. Dengan adanya akta ini, transaksi dianggap sah dan dapat diakui oleh pihak berwenang.

2. Perlindungan Hukum

AJB memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi. Jika terjadi perselisihan atau sengketa, akta ini dapat dijadikan dasar bukti di pengadilan.

3. Kepastian Hukum

AJB memberikan kepastian hukum tentang hak dan kewajiban kedua belah pihak sesuai dengan peraturan yang berlaku. Hal ini dapat mencegah terjadinya sengketa dan konflik di masa depan.

4. Persyaratan Balik Nama

AJB menjadi salah satu syarat dalam proses balik nama. Hal ini dikarenakan AJB merupakan bukti konkret telah terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek jual beli. Dengan adanya AJB, proses balik nama dari pemilik lama ke pemilik baru dapat dilakukan.

Perlu diperhatikan bahwa keberadaan dan isi akta jual beli dapat bervariasi tergantung pada yurisdiksi hukum setempat. Oleh karena itu, disarankan untuk selalu berkonsultasi dengan ahli hukum atau notaris untuk memastikan bahwa dokumen tersebut memenuhi persyaratan hukum yang berlaku.

Perbedaan AJB, PPJB, dan SHM

Selain AJB, terdapat 2 dokumen lain seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang saling berkaitan dengan kegiatan jual beli atau hak kepemilikan properti. Berikut penjelasan masing-masing peran dan fungsinya:

AJB

Pembuatan AJB dilakukan setelah pajak dibayar lunas baik oleh penjual maupun pembeli. AJB dibuat oleh PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dokumen ini merupakan bukti sah dari kegiatan jual beli properti, baik itu, tanah maupun bangunan. AJB merupakan dokumen penting yang diperlukan saat membuat SHM. Sebab, pada dasarnya AJB bukanlah bukti kepemilikan properti. Hal ini merujuk pada Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-pokok Agraria yang menyatakan bahwa bukti kepemilikan properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

PPJB

PPJB adalah perjanjian di awal antara pihak penjual properti dan pembeli. Dengan adanya PPJB, maka tanah ataupun bangunan telah disepakati untuk dijual ke pembeli. PPJB ini dibuat sebelum AJB dan bersifat sementara di mata hukum.

SHM

SHM merupakan dokumen bukti kepemilikan terkuat dan memiliki kekuatan hukum paling tinggi atas sebuah properti, baik itu tanah maupun bangunan. Sehingga, status kepemilikannya tidak bisa diganggu gugat. SHM ini diterbitkan oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN) dan proses pembuatannya dapat memakan waktu hingga hitungan bulan.

Syarat Pembuatan AJB

Sebelum AJB dibuat, penjual maupun pembeli harus melengkapi beberapa syarat dokumen untuk diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Berikut dokumen-dokumen yang harus disiapkan:

1. Data Tanah

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama 5 tahun terakhir disertai surat tanda terima setoran pembayaran.
• Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama).
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air.
• Surat roya dari Bank (jika masih hipotik).

  2. Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

• Fotokopi KTP suami dan istri (jika sudah menikah).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi akta nikah.
• Fotokopi surat keterangan yang menyatakan Warga Negara Indonesia (WNI).

  3. Data Penjual dan Pembeli (Perusahaan)

• Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili.
• Fotokopi anggaran dasar lengkap beserta pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI.
• Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau surat pernyataan sebagian kecil aset.

  4. Persyaratan Umum

• Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN.
• Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual.
• Penjual telah membayar Pajak Jual beli.
• Melampirkan surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

  Proses Pembuatan AJB

  Proses pembuatan akta jual beli tanah atau properti melibatkan beberapa tahapan dan pihak-pihak tertentu, seperti penjual, pembeli, notaris, dan badan pertanahan. Berikut tahapan proses pembuatannya:

  1. Penjual, pembeli, dan PPAT bertemu untuk membahas rincian transaksi. Pihak PPAT akan menjelaskan dan membacakan akta serta isi dari maksud pembuatan AJB, termasuk status pembayaran transaksi yang sedang berjalan.
  2. PPAT akan memeriksa kepemilikan tanah sekaligus sertifikat asli, serta memastikan semua dokumen dan persyaratan lainnya telah dipenuhi. Jika isi akta telah disetujui oleh penjual dan pembeli, maka akta bisa langsung ditandatangani oleh kedua belah pihak, saksi-saksi, dan PPAT.
  3. Setelah penandatanganan AJB, pembeli akan membayar seluruh harga jual kepada penjual sesuai dengan perjanjian yang berlaku.
  4. Setelah melengkapi pembayaran, penjual menyerahkan sertifikat tanah kepada pembeli.
  5. Petugas PPAT akan membuat dua lembar akta asli. Satu disimpan PPAT, satu lagi akan diberikan ke BPN untuk keperluan balik nama.
  6. Penjual dan pembeli akan diberikan salinan akta (AJB).

Proses transaksi jual beli properti tidak hanya melibatkan pertukaran uang dan kunci, tetapi juga melibatkan pembuatan dokumen hukum yang kuat, yaitu akta jual beli. Dokumen ini bukan hanya sekadar formalitas, melainkan merupakan dasar hukum yang memberikan keamanan dan perlindungan kepada semua pihak yang terlibat dalam transaksi properti.

Oleh karena itu, setiap individu yang terlibat dalam transaksi properti sebaiknya memahami pentingnya akta jual beli dan melibatkan notaris untuk memastikan segala proses berjalan dengan lancar dan sah secara hukum.