Beli Tanah Kosong, Wajib Perhatikan 5 Hal Ini

Selain rumah dan apartemen, salah satu aset properti fisik yang masih banyak dicari adalah tanah kosong. Selain harganya lebih murah dibandingkan hunian jadi, tanah juga masih menarik sebagai instrumen investasi lantaran valuasinya cenderung terus naik dari tahun ke tahun.

Berdasarkan Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta No. 17 Tahun 2021, nilai jual objek pajak (NJOP) bumi berupa tanah di Jakarta Selatan sudah berkisar antara Rp 5 juta hingga Rp 28 juta per meter persegi. Fantastis bukan? Ini baru Jakarta Selatan, belum Jakarta Pusat dan Jakarta Barat yang harga tanahnya lebih dahsyat lagi.

Meski demikian, harga tanah yang ramah di kantong masih bisa ditemukan di kawasan penyangga sekitar Jakarta, seperti Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Di daerah-daerah ini, harga tanah kosong masih tersedia mulai dari Rp 500 ribu per meter persegi. Bahkan bisa lebih murah lagi jika kita mau mencari hingga ke lokasi yang belum terlalu padat.

Selain karena harganya, tanah juga kerap menjadi alternatif bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah sendiri tapi enggan menggunakan kredit rumah alias KPR. Dengan membeli tanah, maka pembangunan rumah dapat dilakukan secara bertahap, menyesuaikan dengan kondisi finansial. Selain lebih hemat, cara ini ini juga cocok bagi mereka yang ingin memiliki rumah sesuai desain dan selera yang diinginkan.

Manfaat lain dari membeli tanah kosong adalah aset ini juga bisa mendatangkan penghasilan pasif bagi pemiliknya. Bahkan, jika dipasarkan dengan tepat, penghasilan pasif dari lahan kosong bisa lebih besar jika dibandingkan dengan rumah ataupun apartemen. Pasalnya, aset ini memang lebih umum disewakan untuk tujuan komersial, misalnya untuk lahan parkir atau tempat usaha.

Sama seperti membeli hunian, membeli tanah juga harus dilakukan dengan cermat dan hati-hati. Bagi Anda yang berminat membeli lahan kosong, baik itu untuk dibangun rumah, investasi, ataupun disewakan, jangan lupa untuk memperhatikan 5 hal ini.

1. Cek kelengkapan dan legalitas surat-surat tanah

Hal pertama dan paling penting dilakukan ketika akan membeli tanah adalah memeriksa apakah surat-surat tanah tersedia lengkap. Tak cukup sampai di situ, kita juga harus mengecek apakah surat-surat tersebut asli dan sah di mata hukum, bukan hasil pemalsuan atau surat bodong.

Anda bisa menggunakan jasa notaris untuk kebutuhan ini, tapi tentunya akan ada biaya ekstra yang perlu Anda keluarkan. Jika ingin menghemat, maka Anda dapat melakukannya sendiri dengan mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah Anda.

Berdasarkan informasi yang tersedia di situs resmi Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut ini sejumlah dokumen persyaratan yang harus Anda bawa untuk pengecekan sertifikat tanah di BPN:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
4. Sertifikat hak atas tanah/sertifikat HMSRS
5. Surat pengantar dari PPAT untuk kegiatan peralihan/pembebanan hak dengan akta PPAT

Proses pengecekan sertifikat ini hanya memakan waktu satu hari kerja dan biaya Rp 50.000 per sertifikat hak atas tanah. Alternatif lain, Anda juga bisa melakukan cek sertifikat secara online melalui aplikasi resmi BPN Sentuh Tanahku. Meski demikian, aplikasi ini baru bisa digunakan setelah Anda mendaftarkan diri sebagai pengguna di kantor BPN. Jadi jika Anda belum terdaftar, pada akhirnya Anda tetap harus mengunjungi kantor BPN langsung.

(Baca: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah dan Biayanya)

2. Cek status kepemilikan tanah

Ketika akan membeli tanah kosong, pastikan bahwa Anda membeli dari pihak yang memang punya hak kepemilikan atas tanah tersebut. Dalam Undang-Undang No. 50 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar Pokok Agraria, telah ditetapkan sejumlah jenis hak atas tanah, yakni:

1. Hak milik
2. Hak guna-usaha
3. Hak guna-bangunan
4. Hak pakai
5. Hak sewa
6. Hak membuka tanah
7. Hak memungut-hasil hutan
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara

Sertifikat hak milik atau SHM merupakan sertifikat tanah yang paling kuat, sebab surat ini membuktikan bahwa nama yang tercantum di dalamnya adalah pemilik yang sah atas tanah tersebut di mata hukum. Jadi untuk menghindari sengketa atau masalah hukum di masa depan, pastikan bahwa transaksi pembelian tanah Anda lakukan langsung dengan orang yang namanya tertera dalam surat tersebut.

3. Periksa kesesuaian data tanah

Satu lagi hal yang penting diperiksa saat beli tanah kosong adalah apakah data tanah yang tertera dalam sertifikat sudah sesuai dengan kondisi asli tanah tersebut. Beberapa detail yang perlu Anda cek adalah ukuran tanah, luasnya, batas-batasnya, dan bentuk tanah tersebut.

Apabila Anda temukan ketidakcocokan dalam data tersebut, maka Anda bisa memeriksanya langsung ke kantor BPN yang memang memiliki data fisik dan data yuridis tanah dalam buku tanah.

(Baca: Biaya dan Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang atau Rusak)

4. Pastikan tanah tidak dalam status sengketa

Masih berhubungan dengan legalitas surat tanah dan status kepemilikannya, pastikan bahwa tanah yang Anda incar tidak dalam status sengketa atau berperkara di pengadilan. Misalnya, tanah tersebut tengah menjadi objek rebutan para ahli waris atau tanah adalah hasil tindak penipuan.

Tak peduli seberapa baik kondisi dan harga yang ditawarkan, jangan sampai kita membeli tanah seperti ini. Tentu kita tidak ingin terseret dalam kasus hukum yang sudah berjalan hanya karena tidak teliti saat memeriksa legalitas tanah yang dibeli.

5. Survey langsung dan ketahui kondisi tanah

Kondisi tanah juga merupakan aspek penting yang perlu Anda perhatikan. Apakah ada akses jalan? Apa jenis dan kondisi tanahnya tidak mempersulit akses terhadap air bersih? Apakah lokasi sekitarnya didukung oleh pembangunan infrastruktur serta sarana dan prasarana yang memadai?

Semua pertanyaan ini penting Anda temukan jawabannya, terlepas dari tujuan pembelian tanah. Baik itu untuk pembangunan rumah ataupun untuk investasi, semua pertanyaan di atas akan sangat mempengaruhi hasil yang akan Anda petik dari pembelian tanah.

Kesimpulan

Beli tanah kosong masih menjadi pilihan yang menarik baik untuk tujuan memiliki rumah pribadi, maupun untuk investasi. Jika Anda termasuk salah satu yang berminat untuk mencobanya, jangan lupa perhatikan 5 hal di atas agar pembelian tanah dapat menghasilkan keuntungan yang Anda harapkan.