Bagi nasabah, suku bunga merupakan elemen paling penting dalam produk pinjaman. Tak terkecuali untuk kredit pemilikan rumah atau KPR. Oleh karenanya, sebelum menandatangani akad KPR, penting bagi kita untuk mengetahui jenis-jenis bunga KPR dan bagaimana cara perhitungannya.

Tiap bank menerapkan suku bunga yang berbeda untuk pinjaman KPR, tergantung dari suku bunga dasar kredit (SBDK) yang mereka tentukan. Sebenarnya untuk menemukan bunga KPR yang paling ringan itu gampang sekali, Anda cukup mengunjungi laman resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Di sini tertera daftar SBDK dari seluruh bank di Indonesia.

Meski demikian, menemukan KPR yang paling murah atau paling menguntungkan itu tidak hanya ditentukan dari besar-kecilnya bunga saja. Masih ada faktor lain yang turut memengaruhi, yakni jenis atau skema bunga KPR dan metode perhitungan bunga yang digunakan.

Supaya lebih jelas, berikut ini akan dibahas satu-persatu jenis bunga dalam pinjaman KPR dan cara perhitungannya.

Bunga KPR

Sama seperti pinjaman dan kredit pada umumnya, kredit rumah alias KPR juga dikenakan bunga oleh bank. Bunga ini merupakan biaya yang harus kita bayar kepada bank atas jasa mereka meminjamkan uang kepada kita. Besarnya bervariasi, tergantung kebijakan tiap-tiap bank.

Dalam pinjaman KPR sendiri, terdapat beberapa jenis bunga yang biasa ditawarkan oleh bank.

1. Bunga tetap (fixed)

Bunga tetap atau fixed rate merupakan bunga yang sifatnya tetap dan tidak berubah setiap bulannya selama masa kredit berlangsung. Umumnya, jenis pinjaman yang menggunakan bunga tetap adalah pinjaman yang tenornya relatif pendek, seperti kredit tanpa agunan (KTA) dan kredit kendaraan bermotor (KKB).

Dalam pinjaman KPR, bunga tetap juga masih ditawarkan oleh perbankan, tapi hanya untuk periode tertentu di awal masa pinjaman, misalnya pada lima tahun pertama. Setelah masa lima tahun berakhir, bank akan menerapkan bunga floating.

Keuntungan dari bunga tetap adalah kita sebagai debitur menjadi lebih tenang, karena cicilan KPR kita tidak akan berubah untuk periode yang sudah ditetapkan meskipun suku bunga acuan naik atau turun. Jadi perencanaan keuangan pun bisa lebih pasti dan stabil.

2. Bunga mengambang (floating)

Setelah menikmati bunga tetap di masa-masa awal pinjaman KPR, selanjutnya kita mesti bersiap-siap menghadapi fluktuasi bunga. Sebab, kini berlaku bunga mengambang atau floating rate.

Sesuai namanya, bunga mengambang terus bergerak mengikuti pergerakan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI). Bunga jenis ini kerap digunakan untuk kredit jangka panjang seperti KPR. Jadi jika BI memutuskan menaikkan suku bunga, maka bunga KPR kita di bulan berikutnya bisa ikut naik. Alhasil, cicilan KPR kita pun jadi lebih besar.

Bunga floating biasanya berlaku setelah masa bunga tetap telah berakhir, meski ada juga bank yang menetapkan bunga ini sejak awal masa kredit rumah berjalan. Apapun pilihan Anda, perhitungkan dengan matang mana skema bunga yang paling menguntungkan bagi keuangan Anda dalam jangka panjang.

3. Bunga cap

Satu lagi struktur bunga yang kerap ditawarkan dalam produk KPR Indonesia adalah bunga cap. Secara prinsip, sebenarnya bunga ini tidak jauh berbeda dengan bunga mengambang, karena besarnya mengikuti suku bunga acuan. Namun, dalam struktur bunga cap ada batasan maksimal suku bunga yang diterapkan.

Misalnya bank A menawarkan bunga cap 10% untuk tiga tahun, artinya bunga KPR Anda selama tiga tahun ke depan akan mengikuti gerak suku bunga BI, tapi tidak akan melebihi 10%. Jadi masih ada “jaring pengaman” untuk cicilan Anda tiap bulannya.

Ketiga suku bunga KPR di atas umumnya diterapkan secara kombinasi. Misalnya Bank B menawarkan skema suku bunga tetap untuk lima tahun pertama, dan selanjutnya bunga mengambang. Adapun Bank C menerapkan bunga tetap untuk tiga tahun pertama dan dilanjutkan dengan bunga cap 10% untuk tiga tahun berikutnya, lalu floating.

Mengetahui dan memahami jenis suku bunga KPR ini sangatlah penting, agar Anda dapat memperhitungkan besar cicilan KPR paling tidak dalam lima hingga tujuh tahun pertama masa kredit Anda. Poin paling penting yang wajib Anda perhatikan adalah besar suku bunga dan periode suku bunga tetap yang ditawarkan. Semakin kecil bunga dan semakin lama periode bunga tetap, otomatis semakin menguntungkan bagi Anda.

Metode Perhitungan Bunga KPR

Kalau sudah tahu jenis-jenis bunga KPR di Indonesia, kini saatnya kita memahami metode dan cara perhitungan bunganya. Kenapa? Sebab, metode bunga yang berbeda turut berdampak kepada besar-kecilnya cicilan KPR yang harus kita bayar.

1. Metode bunga flat

Metode bunga flat bisa dibilang merupakan cara perhitungan bunga kredit yang paling sederhana. Dengan metode ini, nilai bunga dan pokok pinjaman Anda bersifat tetap selama masa kredit berlangsung. Artinya, besar angsuran Anda tiap bulan tidak akan berubah.

Contoh kasus: Budi meminjam uang Rp 540 juta dari Bank X dengan bunga 7% per tahun untuk jangka waktu atau tenor 15 tahun. Metode perhitungan bunga yang digunakan adalah bunga flat. Berapa bunga dan cicilan yang harus dibayar Budi per bulan?

Bunga per bulan = (plafon pinjaman x bunga x tenor tahun) : tenor bulan
= (540.000.000 x 7% x 15) : 180
= Rp 3.150.000

Cicilan per bulan = cicilan pokok + bunga per bulan
= (540.000.000 : 180) + 3.150.000
= 3.000.000 + 3.150.000
= Rp 6.150.000

Tabel Simulasi Bunga Flat

2. Metode bunga efektif

Berbeda dengan metode bunga flat yang perhitungannya didasarkan kepada total pokok pinjaman, bunga efektif dihitung berdasarkan sisa pinjaman. Artinya, bunga pinjaman yang kita bayar kepada bank tiap bulan akan terus turun seiring dengan berjalannya waktu. Dengan begitu, jumlah angsuran atau cicilan tiap bulan pun akan berbeda-beda.

Menggunakan contoh kasus yang sama seperti di atas, berikut ini perhitungan bunga dengan metode bunga efektif:

BULAN 1:

Bunga = (plafon pinjaman x bunga x tenor tahun) : tenor bulan
= (540.000.000 x 7% x 15) : 180
= Rp 3.150.000

Cicilan = cicilan pokok + bunga per bulan
= (540.000.000 : 180) + 3.150.000
= 3.000.000 + 3.150.000
= Rp 6.150.000

BULAN 2:

Bunga = (sisa pinjaman x bunga x tenor tahun) : tenor bulan
= (537.000.000 x 7% x 15) : 180
= Rp 3.132.500

Cicilan = cicilan pokok + bunga per bulan
= 3.000.000 + 3.132.500
= Rp 6.132.500

Tabel Simulasi Bunga Efektif

Bisa dilihat bahwa dengan perhitungan bunga efektif, nilai bunga dan cicilan tiap bulan terus mengalami penurunan seiring dengan berkurangnya sisa utang. Metode bunga ini memang umumnya diterapkan untuk kredit jangka panjang seperti KPR agar dapat meringankan beban cicilan nasabah.

3. Metode bunga anuitas

Ini merupakan metode bunga yang paling umum digunakan dalam pinjaman KPR di Indonesia.

Metode perhitungan bunga anuitas merupakan bentuk modifikasi dari metode bunga efektif. Jika pada bunga efektif jumlah cicilan nasabah per bulan terus berubah, dalam metode bunga anuitas, cicilan KPR nilainya sama setiap bulan. Yang berubah adalah porsi antara bunga dan cicilan pokok.

Masih menggunakan contoh kasus Budi seperti sebelumnya, berikut ini metode perhitungan bunga anuitas:

Rumus cicilan: P x (i/12) : (1 - (1 : (1 + (i/12) ^ t))
P = plafon pinjaman
i = bunga per tahun
t = tenor bulan

Cicilan per bulan = 540.000.000 x (7% : 12) : (1 - (1 : (1 + 7% : 12) ^ 180))
= 540.000.000 x 0,0059 : 0.65
= Rp 4.846.150

BULAN 1

Bunga = (plafon pinjaman x bunga x tenor tahun) : tenor bulan
= (540.000.000 x 7% x 15) : 180
= Rp 3.150.000

Cicilan pokok = cicilan per bulan - bunga
= 4.846.150 - 3.150.000
= Rp 1.696.150

BULAN 2

Bunga = (sisa pinjaman x bunga x tenor tahun) : tenor bulan
= (538.303.850 x 7% x 15) : 180
= Rp 3.140.105

Cicilan pokok = cicilan per bulan - bunga
= 4.846.150 - 3.140.105
= 1.706.045

Tabel Simulasi Bunga Anuitas

Dengan menggunakan metode bunga anuitas, jumlah cicilan KPR tiap bulan nilainya tidak berubah. Bisa dilihat dari tabel di atas, nilai yang terus berubah adalah nilai bunga dan cicilan pokok.

Ketika kita mengambil KPR dengan metode bunga ini, sebagian besar cicilan kita dialokasikan untuk membayar bunga pada periode-periode awal kredit. Namun, porsinya kemudian akan terus menurun seiring berjalannya waktu. Dan karena besar cicilan per bulan selalu sama, kita pun akan lebih mudah membuat perencanaan keuangan di masa depan.

Jadi, sudah paham soal jenis-jenis bunga KPR dan cara menghitungnya? Kini Anda dapat memilih mana skema bunga yang paling tepat untuk keuangan Anda.

Jika masih tidak yakin, tak perlu khawatir. Kini Anda juga bisa meminta bantuan jasa konsultan KPR online di Indonesia, seperti Mortgage Master.

Dengan Mortgage Master, Anda akan dipandu untuk menemukan produk pinjaman KPR yang sesuai dengan preferensi dan profil keuangan. Jadi Anda tak perlu membuang waktu dan energi untuk melakukan riset terhadap ratusan produk KPR yang ada di pasaran. Menarik, bukan?

Memilih KPR yang tepat itu ibarat memilih jodoh. Banyak yang harus dipertimbangkan sampai yakin bahwa kita telah memilih yang terbaik. Oleh karenanya, tak perlu buru-buru dan gunakan waktu Anda sebaik-baiknya. Jika perlu, minta bantuan kepada yang ahli agar tak menyesal. Semoga sukses!