Kredit Rumah Tanpa DP, Untung atau Buntung?

Penawaran kredit rumah tanpa DP atau DP nol persen kini makin marak kita temukan. Bisa punya rumah baru tanpa keluar uang sepeserpun di awal, siapa juga yang tak tergoda? Tapi apa benar penawaran seperti ini memberikan keuntungan dan manfaat buat kita? Mari kita telusuri dulu bibit-bebet-bobotnya.

Bagi konsumen yang memanfaatkan KPR untuk membeli rumah, uang muka atau down payment (DP) merupakan syarat yang wajib disiapkan. Pasalnya, bank biasanya tidak mau membiayai 100 persen harga rumah yang diajukan pembeli. Umumnya, mereka hanya menyanggupi maksimal 90 persen dari harga rumah tersebut untuk dibiayai lewat KPR.

Nah, sisa harga rumah sebesar 10 persen inilah yang harus dipenuhi oleh calon pembeli rumah dalam bentuk dana tunai. Dana tersebut harus siap di rekening untuk disetorkan sebagai uang muka pembelian rumah.

Memang, mengumpulkan DP rumah merupakan hal yang tidak mudah. Seseorang bahkan bisa menghabiskan waktu bertahun-tahun menabung untuk kebutuhan ini. Maklum, harga rumah sekarang makin mahal, dan bahkan terus naik dari tahun ke tahun. Ini juga yang menjadi penyebab angka backlog rumah di Indonesia masih cukup tinggi, yakni mencapai 7,64 juta unit rumah pada awal 2020.

Apakah kredit rumah tanpa DP itu legal?

Jawabannya ya. Melihat masih tingginya angka backlog rumah, pemerintah pun kemudian mengeluarkan sejumlah program dan kebijakan yang bisa menstimulus kepemilikan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Nah, program kredit rumah tanpa DP merupakan salah satu bentuk dukungan terhadap program tersebut dan sudah direstui oleh Bank Indonesia (BI).

Meski awalnya sempat menjadi polemik, pada 1 Agustus 2018 BI akhirnya membebaskan angka rasio loan to value (LTV) atau batas plafon pembiayaan kredit rumah kepada perbankan. Sebelumnya, LTV untuk kredit properti rumah dipatok mulai dari 85 persen, sesuai tipe rumah. Artinya, pembeli rumah wajib menyiapkan dana paling tidak 15 persen dari harga rumah sebagai DP.

(Baca: Biaya-Biaya KPR yang Perlu Disiapkan Saat Membeli Rumah)

Dengan adanya kelonggaran dari BI tersebut﹣yang kemudian tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019, bank pun memiliki kebebasan untuk menetapkan angka LTV untuk KPR. Dengan demikian, pembeli rumah memiliki peluang untuk mendapatkan pinjaman KPR tanpa menyetor uang DP terlebih dahulu.

Namun, tidak semua bank diizinkan untuk menawarkan program KPR tanpa DP ini. Dengan tetap menerapkan prinsip kehati-hatian, BI menekankan bahwa hanya bank-bank yang memenuhi syarat yang bisa memberikan fasilitas tersebut. Salah satu syaratnya adalah jumlah total kredit bermasalah (non performing loan/ NPL) di bank yang dimaksud harus kurang dari 5 persen dari total kredit.

Siapa yang menyediakan fasilitas KPR tanpa DP?

Seperti sudah dijelaskan, tidak semua bank bisa menawarkan fasilitas KPR dengan DP nol persen karena ada syarat yang dipatok oleh BI. Kalaupun bisa, tidak semua bank mau menyediakan layanan ini lantaran risikonya yang cukup besar bagi pihak bank.

Sejauh ini, bank yang tercatat masih memiliki program KPR tanpa DP adalah Bank Mandiri melalui Mandiri KPR Milenial. Sebelumnya, ada beberapa bank BUMN maupun swasta yang sempat menawarkan program serupa, seperti BNI Syariah dengan Program Tunjuk Rumah dan BNI dengan BNI Griya Gue.

Meski tak banyak bank yang menyediakan fasilitas KPR tanpa DP, calon pembeli rumah masih bisa menikmati fasilitas ini dengan membeli hunian baru dari pengembang yang menawarkan benefit tersebut. Biasanya, pengembang yang memberikan promo KPR tanpa DP sudah bekerja sama dengan bank tertentu dan menyetor dana lebih dulu untuk menutupi uang DP calon pembeli rumah.

Keuntungan dan kerugian kredit rumah tanpa DP

Nah, sekarang pertanyaannya apakah fasilitas KPR tanpa DP ini menguntungkan atau justru merugikan buat kita? Mari kita bahas satu-persatu kelebihan dan kekurangan dari program ini.

Keuntungan

Membeli rumah tanpa uang muka pastinya menghemat waktu Anda dalam memiliki hunian. Tak perlu menabung dan mengumpulkan uang tunai sampai jumlah tertentu, rumah sudah bisa Anda tinggali hanya dengan perjanjian KPR.

Alih-alih, waktu untuk menabung uang DP bisa Anda manfaatkan untuk mengumpulkan uang cicilan KPR sejak dini. Sehingga ketika periode cicilan KPR dimulai, Anda sudah memiliki cadangan uang cicilan untuk beberapa bulan ke depan.

Kerugian

Karena dana pembelian rumah seluruhnya Anda dapatkan dari pinjaman KPR, otomatis jumlah utang Anda pun menjadi lebih besar. Alhasil, cicilan KPR pun jadi lebih mahal jika dibandingkan membeli rumah dengan menyetor DP terlebih dulu.

Sebagai contoh, Ali berencana membeli rumah seharga Rp 700 juta lewat KPR. Pengembang rumah tersebut menawarkan promo KPR dengan DP nol persen. Jika memanfaatkan promo tersebut, maka pokok utang KPR Ali ke bank adalah senilai Rp 700 juta. Dengan tenor pinjaman 10 tahun dan bunga sekitar 10%, maka besar cicilan KPR Ali bisa mencapai Rp 11,6 juta per bulan.

Namun, jika Ali menolak mengambil tawaran pengembang tersebut dan menyediakan DP rumah 15% atau Rp 105 juta, maka utang Ali ke bank adalah sebesar Rp 595 juta. Dengan tenor pinjaman dan bunga yang sama, jumlah cicilan KPR Ali bisa menjadi Rp 9,9 juta. Cukup besar perbedaannya bukan?

(Baca: Jenis-Jenis Bunga KPR dan Cara Menghitungnya)

Oleh karena itu, jika Anda merasa masih mampu menabung untuk uang muka rumah, lebih baik hindari membeli hunian dengan KPR tanpa DP. Memang, manfaatnya bisa langsung Anda rasakan, tapi itu hanya bertahan sesaat. Sebagai konsekuensinya, Anda akan terbebani cicilan KPR yang besar dalam jangka panjang.

Jika memang kemampuan keuangan Anda pas-pasan, pilihlah harga rumah yang sesuai dengan kondisi kantong. Anda bisa memilih rumah murah yang disubsidi pemerintah, seperti dalam program Sejuta Rumah. Perluas juga pilihan rumah Anda ke rumah secondhand atau bekas dan rumah lelang dari bank tapi yang masih memiliki kondisi baik. Biasanya harga yang ditawarkan pun lebih miring.

Alternatif lain, Anda bisa manfaatkan program kredit subsidi pemerintah, seperti subsidi KPR dan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP), tentunya jika Anda memenuhi syarat ya. Cek juga di pemerintah daerah atau kota Anda, apakah ada program subsidi KPR yang memang ditawarkan.

Mengambil KPR tanpa DP bukanlah satu-satunya jalan untuk mewujudkan mimpi kita dalam memiliki hunian. Masih ada kok cara lain yang bisa kita tempuh untuk mencapai tujuan ini. Yang penting kita teliti dan cermat dalam mengevaluasi setiap alternatif, sehingga kita bisa mendapatkan solusi terbaik untuk membeli rumah. Semangat!