Mengenal Investasi DIRE atau Dana Investasi Real Estate

Sudah pernah dengar soal produk DIRE? Jika dibandingkan dengan produk investasi lain, DIRE memang masih kalah populer. Bahkan, tak banyak orang yang tahu soal instrumen investasi yang satu ini. Padahal, dengan investasi DIRE, secara tidak langsung kita juga telah berinvestasi dalam aset properti lho.

Seperti kita tahu, aset properti masih menjadi salah satu instrumen investasi yang paling digemari oleh masyarakat Indonesia. Selain karena potensi keuntungan yang relatif besar, produk ini juga dinilai stabil karena cukup resisten terhadap naik turunnya pertumbuhan ekonomi.

Meski demikian, investasi properti tersedia dalam berbagai bentuk dan metode yang bisa kita pilih sesuai dengan preferensi. Yang paling umum adalah investasi properti langsung ke dalam aset fisik, misalnya dengan membeli rumah kemudian menjualnya kembali dengan harga lebih tinggi. Atau membeli apartemen untuk kemudian disewakan demi mendapat penghasilan pasif.

Tapi tahukah Anda kalau berinvestasi properti juga bisa dilakukan dengan cara lain selain lewat metode di atas? Bahkan cara ini bisa dibilang jauh lebih murah dibandingkan dengan harus membeli aset fisik properti secara langsung.

Cara yang dimaksud adalah dengan berinvestasi dalam DIRE. Penasaran? Simak penjelasan lengkap mengenai DIRE berikut ini.

Pengertian DIRE

Apa itu DIRE? DIRE merupakan kependekan dari dana investasi real estate. Instrumen investasi ini memungkinkan Anda untuk berinvestasi dalam suatu aset properti secara tidak langsung, bersama dengan sekelompok orang lainnya.

Lebih lanjut, dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 64/POJK.04/2017 tentang Dana Investasi Real Estate Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dijelaskan bahwa DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal, untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat, dan/atau kas dan setara kas.

Secara sederhana, DIRE dapat diartikan sebagai kumpulan dana investor yang akan diinvestasikan ke dalam aset properti, baik secara langsung dengan membeli gedung, maupun tidak langsung dengan membeli saham atau obligasi perusahaan properti. Adapun instrumen investasi DIRE sendiri ditawarkan kepada investor dalam bentuk kontrak investasi kolektif atau reksadana.

Di luar negeri, DIRE dikenal dengan nama real estate investment trust atau REIT. Dana kelolaan yang diinvestasikan dalam reksadana ini wajib ditempatkan ke dalam produk properti minimal 80%, dan 50% di dalamnya wajib diinvestasikan ke dalam aset real estate secara langsung.

Perlu juga dicatat bahwa dana kelolaan DIRE dilarang untuk diinvestasikan ke dalam aset properti yang belum selesai dibangun dan juga lahan kosong.

Cara kerja DIRE

Meskipun di Indonesia investasi DIRE belum banyak dikenal, di luar negeri, khususnya Amerika Serikat, produk investasi ini cukup populer lho. Mengapa? Sebab, keuntungan atau imbal hasil yang ditawarkan oleh produk ini sangat menarik bagi investor.

Untuk lebih memahami keuntungan dari investasi DIRE, mari kita pahami dulu cara kerjanya. Secara garis besar, berikut ini cara kerja DIRE di Indonesia:

1. Investor membeli unit penyertaan reksadana DIRE dari manajer investasi (MI) atau pengelola produk reksadana
2. Dana yang terkumpul dari para investor di produk DIRE tersebut kemudian akan digunakan untuk membeli aset properti atau aset lain yang berhubungan dengan properti
3. Aset properti yang sudah dibeli dengan DIRE akan menghasilkan pendapatan dalam bentuk pendapatan usaha, uang sewa, kupon obligasi, dan lain-lain
4. Investor akan mendapatkan imbal hasil berupa dividen yang akan diberikan dalam periode tertentu (biasanya 3-6 bulan) dengan besaran tertentu dari laba, tergantung perjanjian dalam DIRE
5. Investor juga berpotensi mendapatkan capital gain dengan menjual DIRE di pasar sekunder apabila produk tersebut dicatatkan di Bursa Efek Indonesia

Sebagai contoh kasus, mari kita gunakan salah satu produk DIRE yang ada di Indonesia, yakni DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (PRI). Produk DIRE yang diterbitkan oleh Ciptadana ini memiliki portofolio aset utama berupa pusat perbelanjaan Solo Grand Mall. Dengan kata lain, mayoritas dana dalam DIRE ini digunakan untuk membeli aset properti tersebut.

Berdasarkan fund fact sheet yang tertera di situs resmi Ciptadana Asset Management, harga unit penyertaan reksadana DIRE Ciptadana PRI per Juli 2021 telah mengalami kenaikan sebesar 109,17% sejak diluncurkan pada 2012. Artinya, jika Anda merupakan salah satu investor reksadana ini, dana Anda sudah tumbuh 109,17% dari besar dana awal yang Anda investasikan. Dana tersebut bisa Anda cairkan dengan menjual unit reksadana Anda.

Tak hanya keuntungan dari capital gain, investor DIRE Ciptadana PRI juga menikmati imbal hasil dalam bentuk dividen yang diberikan setiap kuartal atau tiga bulan sekali senilai minimum 90% dari total laba bersih yang diperoleh Solo Grand Mall. Besar dividen yang diterima tiap investor tergantung dari kepemilikan unit reksadana.

Keuntungan investasi DIRE

Berinvestasi dalam DIRE memiliki sejumlah keuntungan bagi kita. Berikut ini di antaranya:

1. Risiko rendah

Karena memiliki aset portofolio utama dalam bentuk properti, maka risiko berinvestasi dalam DIRE pun cenderung rendah. Seperti kita tahu, harga properti sendiri hampir tidak mungkin mengalami penurunan. Dengan begitu, kemungkinan besar harga unit penyertaan reksadana DIRE pun cenderung naik atau paling tidak stabil.

Risiko ini cenderung terasa dari sisi dividen, di mana besarnya ditentukan oleh kinerja operasional dari properti yang menjadi aset DIRE. Bisa jadi dividen akan turun atau bahkan tidak diberikan sama sekali jika kinerja properti jelek. Misalnya, laba properti berkurang karena ada penurunan pendapatan dari tarif sewa, dan seterusnya.

2. Bisa ikut berinvestasi di properti besar

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, DIRE merupakan bentuk lain dari investasi properti. Namun berbeda dengan investasi properti langsung di aset fisik secara mandiri, DIRE menawarkan investasi untuk memiliki aset properti secara kolektif atau bersama sekelompok orang lainnya.

Dengan begitu, modal yang harus kita keluarkan pun lebih sedikit, dengan nilai properti yang lebih besar. Coba bayangkan, berapa ratus miliar yang harus kita keluarkan untuk membeli sebuah mall. Dengan DIRE, kita bisa membeli porsi kepemilikan dari mall tersebut dengan dana yang jauh lebih kecil.

(Baca: Investasi Properti Patungan, Kenali Metode dan Cara Kerjanya)

3. Praktis

Berinvestasi di aset properti fisik artinya kita juga harus mengeluarkan waktu dan energi untuk mengelola serta merawat aset tersebut. Lain halnya dengan DIRE.

Kita cukup mengeluarkan dana investasi di awal, dan selanjutnya tak perlu repot mengelola propertinya. Sebab, kita tidak memiliki properti tersebut secara langsung dan mandiri, melainkan melalui unit penyertaan reksadana yang diterbitkan oleh manajer investasi. Jadi tinggal terima beres, dan cuan pun datang dengan sendirinya.

Risiko investasi DIRE

Sama seperti instrumen investasi lainnya, DIRE juga memiliki risiko yang perlu diketahui oleh calon investor. Berikut ini di antaranya:

1. Likuiditas rendah

Instrumen DIRE bisa dibilang kurang likuid. Artinya, jika kita ingin menjual unit reksadana DIRE kita, mungkin akan dibutuhkan waktu lebih lama untuk benar-benar berhasil menjualnya di pasar sekunder. Itu sebabnya, investasi DIRE lebih cocok untuk investor jangka panjang yang memang lebih mengincar dividen, dibanding capital gain.

2. Penyewa berkurang atau gagal bayar

Risiko yang satu ini erat kaitannya dengan dividen yang diperoleh. Apabila jumlah penyewa properti berkurang atau ada di antara mereka yang gagal membayar sewa, tentu ini akan mempengaruhi pendapatan properti yang menjadi aset utama DIRE. Akibatnya, hal ini akan berdampak kepada turunnya laba bersih atau malah mengakibatkan rugi.

Jika demikian, maka dividen untuk investor DIRE pun bisa berkurang atau bahkan mereka tidak mendapat dividen sama sekali.

(Baca: Keuntungan Berinvestasi Properti Kos-Kosan dan Risikonya)

3. Nilai properti turun

Di Indonesia, harga properti hampir tidak pernah mengalami penurunan. Meski demikian, ada kemungkinan hal ini terjadi ketika negara mengalami kesulitan ekonomi atau bahkan krisis. Oleh karena itu, properti yang menjadi aset DIRE pun masih punya kemungkinan untuk mengalami penurunan harga. Dan jika ini terjadi, maka harga unit reksadana DIRE pun akan ikut turun.

Investasi DIRE merupakan salah satu alternatif berinvestasi properti yang bisa Anda pertimbangkan. Memang, di Indonesia produk ini masih belum terlalu dikenal, dan produknya pun masih terbatas. Namun, potensi keuntungan dan imbal hasil yang ditawarkan cukup menarik bagi kita yang mencari cuan untuk jangka panjang.